Den Wert bestimmt der Markt, und was der Markt hergibt, sagt der Immobilienbewerter. Die Methoden sind der Objektart angepasst.

Bei den Immo-Aktiengesellschaften ist der Wert des Immobilienvermögens spätestens seit der US-Immobilienkrise in den Fokus des Interesses gerückt. Im März dieses Jahres wurde der Immobilienbestand, der zum Immofinanz-Konzern gehörenden Immoeast, intern abgewertet. Ergeben hat sich das aus Veränderungen, was Miet- und Renditeerlöse betrifft. Die Vermögenswerte gehen immerhin auch in die Bilanzen ein, und weil diese Werte auf Schätzungen basieren, sind regelmäßige Anpassungen sinnvoll. Die angesprochene Immoeast bedient sich dabei eines Immobilienbewerters, der festgestellt hat, dass der erzielbare Verkehrswert am Immobilienmarkt nun nicht mehr so vielversprechend wäre. Bei anderen Aktiengesellschaften ist das nicht erfolgt, und man beruft sich dort auf das Recht, einfach die Anschaffungskosten fortzuschreiben, womit der Zeitwert gänzlich unberücksichtigt bleibt.

Ertrags- oder Anschaffungswert
Mit der Ausweitung der Immobilientransaktionen Richtung Kapitalmarkt ist die Wertbestimmung jedenfalls bedeutender geworden. Immobilienwerte von hundert Milliarden Euro werden laut dem Institut für Immobilienwirtschaft der FH-Wien in nur einem halben Jahr derzeit im EU-Raum gehandelt. Herwig Teufelsdorfer, der beim Real Invest der BA für das Investment zuständig ist, zieht daraus eine Konsequenz: "Weil die internationalen Handelsabschlüsse zunehmen, werden verlässliche Immobilienbewertungen nach internationalen Standards immer wichtiger." Bei der Umsetzung vertraut er auf die königlichen Immobilienbewertungsmethoden aus England. Die RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) hat im sogenannten "Red Book" ihre "Discounted Cash Flow"-Methode festgeschrieben mit dem Ziel, transparente Deals zustande zu bringen.

Mit dem "White Book" des International Valuation Standards Committee und dem "Blue Book" der European Group of Valuers Association gibt es noch zwei international standardisierte Vorgehensweisen bei der Bewertung. Vom System her kommen hier vorzugsweise Ertragswertverfahren zur Anwendung. Dabei spielen die Erträge, welche mit einer Immobilie erzielt werden können, die Hauptrolle. "Heutzutage sind die Immobilien Teil des Kapitalmarktes, und da kommt es bei der Einschätzung hauptsächlich darauf an, wie viel Miete über die Jahre erzielt wird", erläutert Otto Bammer, Leiter des Lehrganges für Immobilienwirtschaft an der FH-Wien, die Lage und ergänzt: "Eigentümer von Einfamilienhäusern orientieren sich da anders, nämlich an den Kosten einer Immobilie." Neupreis minus Abschreibung der Wertverluste über die Jahre bestimmt dann den Wert eines solchen Objektes.

Einzigartiges gibt es nicht
Wenn ein Haus alt ist und sich der Anschaffungswert nicht eins zu eins umsetzen lässt, kann auch der erzielbare Verkaufswert zur Bestimmung herangezogen werden. Wenn es also letztendlich um den Erlös geht, sucht sich der Experte vergleichbare Objekte und ermittelt, was dort erzielt worden ist. "Es werden fünf bis zehn Kriterien herangezogen, die bei den Vergleichsobjekten übereinstimmen müssen, wie etwa Lage oder Bauzustand", beschreibt Christoph Petermann, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien, den Sachverhalt. Nun denken sich viele Hausbesitzer, dass sie auf einem einzigartigen Baujuwel sitzen und wie man denn da untereinander vergleichen könne? Wenn dem tatsächlich so sein sollte, dann wird einfach der Raum, in dem die Immobilie gehandelt wird, größer gefasst. Beim Verkauf von großen Einkaufszentren, wie bei der Shopping City Süd, sind es im Endeffekt europäische Maßstäbe, die herangezogen werden. Bei einem Themenhotel hingegen wird man dafür noch auf Bundesländerebene bleiben.

Gerade was Spezialimmobilien betrifft, ist die Bewertung laut Petermann nicht ganz einfach: "Hier kommt es häufig vor, dass der technische Zustand eine Nutzung noch lange ermöglicht, die Nutzungsart aber ein kürzeres Ablaufdatum hat." Ein Beispiel sind etwa ehemalige Cineplexx-Kinos, deren Bauten eher nur in Kombination mit einem neuen Nutzungskonzept zu bewerten sind. "Hier entscheidet dann oft die Erfahrung des Immobilienbewerters mit," meint Petermann und sieht eine möglichst gute Marktkenntnis als wichtige Grundlage für die Wertermittlung. Bei den unlängst von der BIG getätigten Kasernenverkäufen hat sich ja gezeigt, dass eine Schätzung von Sonderimmobilien oftmals stark unter oder über dem Verkaufspreis liegen kann. Nachnutzungen sind eben da oder nicht, und eventuelle Altlasten am Gelände spielen auch eine Rolle. Bodenkontaminierungen und Bauzustand sind übrigens gesondert zu begutachten.

Wo liegt man im Vergleich?
Über wertbestimmende, vergleichbare Verkaufsfälle Bescheid zu wissen ist eine Aufgabe des Bewertungsunternehmens, und auf internationaler Ebene gibt es sogar schon Datenbanken, die man abonnieren kann. Sie geben Aufschlüsse, welche Art von Immobilien gerade um welche Summen gehandelt wurden, Bürotürme zum Beispiel. Beim "normalen" Mietshaus dagegen sieht sich der Experte nach Vergleichsobjekten vor Ort um. Er eruiert, welche ähnlichen Häuser im Zeitraum von zwei bis drei Jahren gehandelt wurden. Nachvollziehen lässt sich das im Grundbuch, und im Fall des Falles weiß auch ein pflichtbewusster Bürgermeister Auskunft zu geben, zumindest in kleineren Gemeinden.  Mit hellseherischen Qualitäten des Immobilienexperten und anderen eher gespürten als errechneten Methoden hätte die Wertermittlung jedenfalls nichts zu tun, hält Otto Bammer fest und betont: "Es wird nach einfachen rechnerischen Methoden verfahren, und alles lässt sich einwandfrei nachvollziehen." Der Sachverständige weist auch darauf hin, dass bei Gutachten fürs Gericht gar nicht anders vorgegangen wird als bei x-beliebigen Auftraggebern. Es geht in solchen Fällen eben nur um die beeidete Qualität des Ganzen und nicht um die Methode. Notwendig wird eine gerichtliche Bewertung etwa bei Insolvenzen. Der Frage, wie viel der verwertbare Hausbestand ausmacht, wird dabei nachgegangen. Aber auch in dem für die Betroffenen günstigeren Fall einer Firmenübernahme bedarf es einer Bewertung. Sven Bienert, gerichtlich zertifizierter Sachverständiger vom Wirtschaftsprüfer KPMG, beschreibt sein Einsatzgebiet so: "Bei Due-Dilligence-Verfahren stellt sich häufig die Frage, welche Vermögenswerte der Immobilienbestand von zu übernehmenden Unternehmen beiträgt." Bei Privatpersonen ist natürlich der Scheidungsfall immer wieder Grund, eine Immobilie schätzen zu lassen. Behält etwa ein Partner das Haus, dann löst es der andere zu einem bestimmten Preis ab.

Seine Immobilie kennenlernen
Wer seine Eigentumswohnung verkaufen will, für den ergibt sich aus der Schätzung hingegen eine optimale Verkaufswertfestsetzung. Georg Spiegelfeld vom gleichnamigen Immobilienunternehmen streicht die Bedeutung hervor: "Nur wer den genauen Wert seiner Immobilie kennt, kann bei Transaktionen drohenden Verlusten vorbeugen." Fehleinschätzungen würden etwa unnötige Abschläge bei den Verkaufspreisen mit sich bringen. Ist der Preis zu hoch, bleibt man dafür auf dem guten Stück am Ende sitzen. Im Department für Raumentwicklung an der TU Wien hat Professor Wolfgang Feilmayr in Zusammenarbeit mit der Austria Immobilienbörse eine statistische Methode für die Immobilienbewertung ermittelt. Diese liefert erzielbare Marktpreise von Einzelimmobilien, wie Wohnungen und Häusern, auf Basis der Ausstattungsmerkmale. Der Vorteil ist, dass man gegen eine nicht allzu hohe Gebühr mithilfe von Stammdaten rasch auf einen spezifischen Wert kommt. "In neunzig Prozent der Fälle liegen wir knapp am letztlich zustande gekommenen Verkaufspreis", deutet Professor Feilmayr die Effizienz seiner Methode an. Der Nachteil ist die schlussendlich nicht individuelle Berücksichtigung von Sonderfällen, wie etwa architektonische Qualität. Für dieses Problem haben ja die diversen Immobilienfonds schon eine Lösung gefunden. Man geht einfach den umgekehrten Weg. Gebaut beziehungsweise gekauft wird nur, wenn sich Qualität auch in bare Münze umwandeln lässt.